El hecho de que la inversión y la ocupación tengan un comportamiento desacompasado, no es un fenómeno nuevo en este mercado, si bien es cierto que tienen lugar durante cortos periodos de tiempo, y tienen su causa en las crestas de liquidez que se generan en la economía, como consecuencia de la aplicación de políticas monetarias laxas en determinadas economías importantes.
Invertir en un edificio de oficinas alquilado hoy, supone comprar más caro el mismo flujo de rentas que genera, que si se hubiera adquirido doce meses. Si no está alquilado, las estimaciones sobre las rentas a las que se podrá ocupar depende de la valoración que haga el inversor de las distintas circunstancias que concurren en el inmueble y en el entorno económico.
Tales valoraciones deben ser positivas puesto que los inversores siguen sacando su billetera con facilidad, como muestra el hecho de que el tercer trimestre del año haya sido en el que se ha desarrollado mayor actividad en el mercado de inversión. Sin embargo, su encarecimiento no se debe a un aumento significativo de la demanda ocupacional, motor principal de este segmento, sino que la rentabilidad exigida ha bajado como consecuencia de la propia presión inversora. La inversión tiene la característica que de aumenta cuando el valor de los activos empieza a subir.
En Madrid, en los nueve primeros meses del año su mercado de oficinas absorbió una inversión de 790 millones, de los cuales 472 millones se invirtieron en el tercer trimestre. En Barcelona, en el mismo periodo se adquirieron edificios de oficinas por un importe de 750 millones, siendo la del último trimestre de 586 millones. Se espera que la inversión en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona alcance en este ejercicio los 2.500 millones de euros.
Las rentabilidades a las que se cierran las operaciones de los edificios prime están el rango del 5 al 5,75%, según los distintos informes de las consultoras inmobiliarias.
En circunstancias normales, el funcionamiento del mercado de oficinas es movido por la demanda ocupacional que consumen el espacio y provoca la subida de las rentas , hecho que anima a los inversores a invertir en estos inmuebles, y a los promotores a desarrollar nuevos proyectos, ante las perspectiva de que los alquilará primero, y los venderá después a un inversor con cierta facilidad.
Sin embargo, esta importante inversión no es suficiente para animar a los promotores a desarrollar nuevos proyectos especulativos, pero los fondos de valor añadido se están moviendo para adquirir edificios y proceder a su renovación, conscientes de que el stock la necesita, para ajustarse a las nuevas exigencias de las empresas ocupantes.
La demanda ocupacional en el mercado español de oficinas no parece haberse reactivado, a pesar de los tímidos signos de recuperación económica. Así el mercado de oficinas de Barcelona ha absorbido 150.000 metros en los primeros nueve meses del año, y ha liberado ocho edificios que han cambiado de uso, mayoritariamente al hotelero, que en conjunto suponen una superficie de 80.000 metros cuadrados. En el tercer trimestre del año la absorción fue de 51.000 metros cuadrados. Se espera que este ejercicio termine con una absorción algo superior a la del año anterior, que ascendió a 184.000 metros cuadrados.
Otro tanto puede decirse del mercado de Madrid, que en los nueve primeros meses del año absorbió 2 55.000 metros cuadrados, correspondiendo al tercer trimestre 65.000 metros cuadrados, destacando tres operaciones que han superado los 5.000 metros cuadrados de superficie alquilada: Axa Seguros que ha tomado 22.000 metros cuadrados en Avda. América, 81. Sigla, Grupo Vips, que se ha reubicado en Pº de la Castellana , 278-280, tomando 7.000 metros cuadrados y Técnicas Reunidas que alquiló algo menos de los 5.000 metros cuadrados en Mario Tabau, 9, al lado de las Tablas. Es probable que, este año, la absorción de oficinas en Madrid quede por debajo de los 371.000 metros cuadros que absorbió el año anterior.
Las rentas de alquiler se mueven muy lentamente, siendo para los edificios prime en Barcelona de 18 €/m2 y de 25 €/m2 en Madrid, sin perjuicio de que alguna operación de pequeña superficie y en edificios específicos hayan superado los 30 €/m2.
La escasa movilidad de las empresas, que en otros mercados está impulsada por los sectores financiero, tecnológico, telecomunicaciones y de la energía, no se observa en nuestro país, y algunos de estos movimientos se realizan construyendo la propia corporación su nueva sede, como están haciendo la entidades financieras BBVA y Banco Popular, y como hicieran antes Repsol, Telefónica y Banco Santander.
Las empresas ocupantes prefieren edificios modernos, de calidad y eficientes, que se ajusten a las nuevas formas de trabajo, requisitos que en la mayoría de los casos no cumplen los espacios que ocupan actualmente, pero la incertidumbre económica los mantiene anclados a ellos y el mercado de alquiler se mueve lentamente, haciendo que las expectativas positivas sobre su mejora tarden en cumplirse.
Real Estate Press