Además de que los estándares exigidos, según sea o no del banco la vivienda que se compra, son muy diferentes, hasta llegar a resultar sumamente difícil conseguir financiación para una vivienda que no sea propiedad de la entidad financiera.
Según Moody’s Investors Service, los bancos españoles tienen en sus libros cerca de 100.000 millones de euros en propiedades inmobiliarias adjudicadas, y están ansiosos por desprenderse de ellas, mientras se preparan para la inspección de sus balances que van a llevar a cabo los reguladores de la Union Europea.
Por otra parte, el mantenimiento de esas propiedades es costoso, y la regulación española les obliga a mantener un mayor colchón financiero para las propiedades adjudicadas que para los préstamos hipotecarios.
El camino elegido, para facilitar la venta de esas propiedades, consiste en relajar las condiciones de financiación, procurando mantener el precio muy próximo al que tienen contabilizado en balance, para evitar dar como pérdida la diferencia entre uno y otro valor .
De acuerdo con esa hoja de ruta, los cinco mayores bancos del país ofrecen el 100/% de financiación a los clientes que les compran a ellos sus viviendas, frente al máximo del 80% que ofrecen para las que no son propiedad del banco, si es que la conceden.
Además, dependiendo del banco, los prestatarios pueden ahorrar desde un 0, 24 hasta un 3 puntos porcentuales de interés si la vivienda que compran es propiedad de la entidad financiera. Estos datos están basados en los términos en que se ofrecen las hipotecas por los bancos, recopiladas por una consultora que llevó a cabo el trabajo por encargo de una entidad financiera para conocer la forma de actuar de sus competidores.
BBVA, Caixabank, Popular y Sabadell confirmaron que ofrecen una financiación más generosa y menor interés a los que compran las casas del banco y dicen que esta práctica les ha ayudado a vender viviendas adjudicadas, aunque en general mantienen que los términos de cualquier hipoteca dependen del perfil de riesgo del cliente y de su relación con el banco.
Es un hecho que los prestamistas españoles han endurecido los estándares exigidos para la concesión de hipotecas, hasta dejarlos a un nivel al que muy pocos pueden acceder. Como consecuencia, la concesión de hipotecas es escasa y el año pasado se vendieron 197,641 hipotecas para la compra de viviendas, un 28% menos que en 2012.
Ahora, algunos bancos han empezado a conceder hipotecas a quienes compran viviendas que no sean propiedad de la entidad que financia, pero siguen ofreciendo mejores condiciones para sus adjudicadas.
Es así como los bancos están vendiendo casas cuando podían estar vendiendo dinero. Las condiciones en las que financian obligan a los vendedores individuales a bajar los precios para poder competir.
De esta manera, los bancos se desprenden de los activos que atascan sus balances y tiene sentido, pero también lleva parejo ciertos riesgos.
En primer lugar, tal proceder supone una apuesta por la recuperación macroeconómica y del mercado residencial. Si la recuperación es más débil de lo previsto podría extenderse otra ola de préstamos impagados y las casas volverían de nuevo a los bancos. Un alto ratio préstamo/valor es considerado como una mayor probabilidad de que el prestatario no pueda hacer frente a la deuda. Además de que dificulta la compra de viviendas que no sea de los bancos.
Aquellos compradores que quieran una vivienda ajustada a sus deseos, se ven obligados a pagar en efectivo y, en caso contrario a posponer la compra. En enero de este año, el 67% de las casa vendidas fueron pagadas de esta forma, según el Consejo General del Notariado.
Origen: Real Estate Press